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凱德集團潘子翔:3年將凱德中國資產管理規模翻番

來源: 觀點地產網 陳玲 2021-08-11 12:19

自從肩負起新的角色,潘子翔比以往更忙碌了。

今年3月,凱德對外披露集團業務重組計劃——將旗下投資管理平臺和旅宿業務整合為“凱德投資管理業務”;同時將集團房地產開發業務私有化。目前擔任凱德集團(中國)投資與投資組合管理首席執行官的潘子翔,也將是未來上市的凱德投資管理業務在中國的首席執行官。

肩負更大責任,留給他自由支配的時間越來越少,跑步是他至今仍堅持的運動。這也是密集工作中難得放松自我的時間。

或許是經常鍛煉的緣故,潘子翔身型瘦削,即便將踏入知天命的年紀仍活力十足,只是兩鬢隱隱約約能看到些許白發。

“以前會每天跑,現在膝蓋痛了,每個禮拜跑三次。開始跑5000米喘得要死,后來6000米、10000米、12000米、14000米!痹谒贻p時,甚至曾代表新加坡青年隊參加中長跑賽事。

似乎從很早開始,潘子翔就是一個對自己有要求的人,這是成功者必備的特質之一。

低調的行動派

在此次采訪前,潘子翔雖然已經在凱德集團工作多年,并且擔任過多個重要管理職務,但卻鮮在媒體前露面。但如果從另一個側面觀察,作為負責投資業務的首席執行官,可以說,凱德近些年來在中國一系列業務大動作的背后,潘子翔都是那個最重要的核心人物。

即便工作忙碌,他看起來依舊神采飛揚,并有著沖勁和熱情,同事親切稱他為“凱德第一帥”。大學畢業后,二十出頭的潘子翔進入房地產行業,曾任新加坡建屋發展局(HDB)的執行工程師,并隨后加入盛邦置業私人有限公司(淡馬錫子公司,2011年被凱德收購)。

他從2015年便開始以投資與投資組合管理首席執行官的身份,負責集團在中國的投資業務及投資組合管理。

做投資的人向來眼光精準,工作中的潘子翔,如他手腕佩戴的機械腕表的齒輪,一卡一卡地精準,然后運作能量。

集團也給他下達了一個“嚴峻”任務——三年內要將凱德在中國的資產管理規模(AUM)翻番。

初聽這一目標,我們難以置信,甚至反復確認這一數值。要知道,這是要求短短三年內完成凱德在中國此前27年長跑的總成績。資料顯示,截至2021年3月31日,凱德在中國管理的總資產大約為2800億人民幣。

但知難而退從不是潘子翔的風格,他恰恰是一個樂于接受挑戰的人。

結果重要又不太重要,過程是他更享受的。這種盡最大努力、持最好心態的態度,也讓潘子翔在前進路上走得不那么焦躁。

“Always shoot for the moon, even if you miss it, you’ll land among the stars.”

什么意思?

“就是設目標的時候要瞄向月亮,即使飛不到月亮,你也是在群星之中!

潘子翔眸中帶著淺淺的笑意,提及這一極具挑戰性的目標,他眼里充滿希望,甚至有點興奮。

“今年四季度我們的重組架構會正式落地,未來我們完全有能力加快推動管理資產規模的增長!

轉身

我們直截了當地切入主題:“凱德宣布重組,這是出于什么考慮?”這無疑是凱德近些年來最重要的事情,潘子翔更將之稱為“里程碑”。

今年3月,凱德正式對外公告,與淡馬錫集團旗下全資子公司凱騰控股進行業務重組計劃,將旗下投資管理平臺和旅宿業務整合為“凱德投資管理業務”,并在新加坡證券交易所上市。

這一上市實體旗下管理資產約為1150億新加坡元(約合856.8億美元),預計成為亞洲最大、全球第三大的上市房地產投資管理公司。

余下房地產開發業務和資產將被私有化,這部分業務繼續開發和培育項目,并成為投資管理平臺的重要項目儲備來源。

潘子翔總結道,重組之后,凱德由一個具備資管能力的開發商,轉型為一個有開發能力的資管方。

“這是一種輕資產、資本效率高的打法。轉型后,我們既是一家能夠募集第三方資源去做投資管理的公司,又是一家能夠借助股東資源拿長周期項目的載體!

潘子翔坦言,一些周期較長的項目,往往需要醞釀6年、8年乃至更長時間,價值才能夠真正體現,這就導致上市公司可能會錯過一些跨周期的長期投資。

而凱德,恰恰是一家“看長”的企業。重組之后,在長期開發項目上,凱德不再有后顧之憂。

“在中國,至少5-10年時間內,大城市還有很多機會可以做城鎮開發、舊城改造、產業園項目,以前拿不到或者可以拿但是有點顧慮的,現在都可以合理地去拿了!

兩個平臺之間亦不是割裂的,某種程度上,它們更類似于“左右手”進行配合,左手地產開發,右手投資管理。作為身體不可分割的一部分,兩只手是協同配合的有機整體。談到這里,潘子翔用肢體語言形象地向我們詮釋了兩個業務平臺的共生關系。

“我們變成了比較特殊的資管公司,凱德投資管理有自己的可投資源,并有一個兄弟單位一直在孵化可以在未來注入的資產!

我們直言凱德變得太快,讓人看不懂。

“凱德是一個綜合的體系,真的不是一個開發商,也不是一個資管方,也不是基金管理者,也不是一個物業管理者。但同時又都是!

僵化的企業從不可能成為“百年老店”,帶著做一家百年企業的態度,凱德對自己的要求是不斷隨著市場需求調整組織,打造最高效的架構。

“當初為什么和星橋騰飛合并?因為合并之后產業類別變豐富了,F在為什么重組?不是因為兩年前合并是錯誤的,而是有了‘左右手’的打法!

“Change is the new constant.”潘子翔笑著說,每一個企業都應該認同,轉型或者轉變是新常態,一個企業如果不能一直跟著市場的情況或需求調整的話,終歸會被顛覆的。

“改變自己,永遠比改變世界容易!痹谂俗酉杩磥,調整自己是容易的,創造市場需求是難的。所以,為了應對市場的挑戰,凱德需要在看準市場需求之后,隨時做出調整。

凱德亦寄希望于這個務實、激情、永遠充滿干勁的潘子翔,相信在他帶領下,中國業績能更上一層臺階。

目標

幾年前,我們曾問凱德,企業的高管究竟需要哪些特質?得到的回答是:“擁有自我激勵精神、優秀的專業能力,同時具備堅實的核心價值觀!

潘子翔是符合要求的人選之一。

從當年盛邦的一把手,到凱德城鎮開發首席執行官,再到首席投資官、投資與投資管理首席執行官,潘子翔在凱德業務擴張中的重要性不言而喻。

每次和凱德管理層的交流都非常輕松愉快,他們氣質獨特,從不讓人有距離感,能夠在舉手投足間把淡定從容的氣質,渾然天成地展現出來。

這樣溫和儒雅的人,竟也有“熱血”的一面。

2003年,潘子翔開始跑中國的項目,彼時他履職于盛邦,作為團隊一員拿下的第一個項目便是成都近千畝的卓錦城住宅項目,那也是中國第一個千畝項目。

“那時候很多人不理解,為什么要拿千畝那么大的項目?”

我們原以為會聽到一個絕對理性的答案,但在審慎判斷之外,這個決定還帶著點熱血:“人生短暫,要做一些覺得很爽的事,做完之后有成就感。我做了之后,我兒子長大拿來看,中國第一個千畝項目是我父親做的!

我們對潘子翔身上的那股沖勁兒印象深刻,幾乎每一個聊起潘子翔的人,都會提到“務實、低調”,他是一個天生的實干家。

但他同時又是一個勇往直前的領導者。從一個戰略投資家走到臺前,整個公司有更多需要他關注和投入精力的地方。在集團寄予他三年將在中國的管理資產規模翻番的目標下,必定要求團隊大幅加快前進的步伐,而他則必須是那個帶領團隊、激勵團隊的領頭羊。

“擼起袖子加油干”是他很喜歡的一句話,如果不是正裝限制了他的發揮,他說不定會給我們“秀秀肌肉”。而這句話,也是他對團隊的要求和期望,鼓勵團隊去放手拼搏。

不管是2003年開始跑中國項目,還是2012年常駐成都,與潘子翔接觸過的人,都會覺得他是一個工作狂。

“他是不是一個工作狂?”

“是!迸阃稍L的凱德同事毫不猶豫地回答,大家都笑了。

“我也希望能夠和團隊一起向前,我是愿意擼起袖子肩并肩一起去干的,大家朝著一個目標往前走!

一個企業發展的歲月長河里,不同階段的目標各不相同。接下凱德投資管理這個重擔后,潘子翔也欣然接受了“老大”李志勤定下的目標——三年內將凱德集團在中國的資產管理規模(AUM)翻番。

“這個目標很有挑戰性,但也不是不可能!

能夠看出來,潘子翔有壓力,但總覺得那種壓力不僅僅是工作帶給他的,更多是一種對自身的高要求。也就是有了目標以后,就一定會朝著這個目標盡全力。

今年6月,凱德宣布向中國平安人壽保險出售位于上海、北京、寧波、成都、杭州的6個來福士資產組合的部分股權。該資產組合總價值467億元,一系列交易完成后,凱德在各項目中的持股比例將從交易前通過私募基金持有的30.7%-55%變更為12.6%-30%。

這個談了一年多的交易完成后,凱德將繼續負責六個項目的運營及資產管理。

消息傳出后,市場嘩然。恰逢SOHO中國計劃將資產折價出售予黑石,市場擔憂是否凱德也不再看好中國核心城市資產?

對此,潘子翔回應,也許市場上會有看不懂凱德的聲音,但其實和平安人壽達成戰略合作,符合凱德一貫的商業操作模式,釋放成熟資產價值,將所得資金用于再投資,能夠不斷擴大管理資產規模,也更符合其“輕資產、資本高效企業”的定位。

實際上,這也是凱德模式的再一次施展,即在發展基金儲備開發項目,通過私募基金進行項目前期開發、收購以及培育,再通過物業成熟產生穩定的現金流,通過集團旗下上市房地產信托或第三方實現退出,形成投融管退的完整價值閉環。

前不久,凱德旗下又一座來福士——北外灘來福士開業,而這個項目,是潘子翔在2018年拿下的,摘牌價近128億元,總投資額近200億。該交易也在當時轟動一時。

今年7月10日北外灘來福士正式開業,超高的熱度、刷屏的打卡照和積極的市場反饋,交上了一份令人滿意的答卷。

談及這一筆筆被市場熱議的交易,作為其背后的操刀人,潘子翔顯得尤為淡定。而他的這種篤定,既源于一個專業投資人對本地市場的深入洞察、敏銳的專業眼光和果斷決策,又是他清晰的長期戰略規劃的行動結果。

此外,他還主導了浦發大廈、位于上海閔行的數據中心園區、國正中心、國正中心二期、兩江春城等一系列收購,同時適時釋放成熟資產價值實現資產再循環。盡管市場紛擾、對行業未來的各種觀點不絕于耳,潘子翔始終在絲毫不亂地優化著凱德的資產組合。

于潘子翔而言,無需過多言語,行動是最有力的武器?礈誓繕,果斷出擊,剩下的,時間會給出答案。

未來

因為沒有時間,加上疫情在海外仍肆虐,潘子翔和家人的見面機會不多。

今年農歷新年,他回新加坡呆了一個月,但考慮到來回隔離的工作效率,他決定疫情完全穩定前,一年回新加坡一次。

“那個月我就和老婆孩子以及家人說,這個月拜拜以后,就明年才能見了!迸俗酉枋且粋聊起天來放松愛笑的人,而笑容也最易感染人的情緒,提起家人,他眸中笑意加深了幾分。

看得出來,潘子翔是一個好丈夫,也是一個好爸爸。只要有空,便和家人微信電話:“上個周末還問我兒子,你知道什么是NFT(Non-Fungible Token)嗎?”

這種非同質化代幣不可拆分,從代碼層面保證了每一枚都是獨一無二。因此,NFT能夠在區塊鏈上以獨特的方式表示實物資產及其所有權。

“他說,老爸,不知道。我說你不要再井底蛙了!彼鸩揭龑Ш⒆尤ソ佑|科技、了解科技,因為他認為世界未來會被科技顛覆,必須有所認識。

潘子翔是一名天生的投資人,條理清晰,將目光放得長遠。

他給孩子們布置了一個任務——去了解,然后告訴他NFT是什么概念?是什么玩法?為什么有如此大的潛能?背后的科技是什么?基礎是什么?

潘子翔兒女雙全,女兒14歲,兒子稍大些,剛年滿16。我們直言,讓這個年紀的孩子理解區塊鏈,有些強人所難。

但我們也知道,他在逐步培養孩子對這個世界未來趨勢的認知。正如凱德,已經為未來的時代轉身。

“凱德最早期做住宅,后來做商辦,現在商辦項目繼續投,但我們也認為市場的需求已經慢慢轉變成了新基建,所以會加大新基建項目的投入!

凱德將目光瞄準了新經濟類別的資產投資,重點涵蓋產業園區、數據中心和物流等。

未來幾年,凱德集團在中國該資產領域的規模將從2020年底的15億新元擴大到50億新元。

“這次和平安人壽合作,回籠了一些可投資源,把商辦比重降低了一些,投入到產業園區、數據中心、物流項目,但我們保留了管理權,AUM是在加大的!

潘子翔說,從投資角度,戰略布局當然要考慮周期和時機,但更重要的是考慮當下市場的需求。

“凱德為什么和騰飛合并?因為我們看到了在中國跟印度未來以產業為導向做片區開發的趨勢。我們在中國的業務,商業比例可能降了,但是餅做大了,所以各板塊其實都是在增長的!

凱德也算是數據中心的新手,但正在加速度布局。2018年和星橋騰飛合并后有了產業地產這方面的能力。潘子翔很高興地分享,凱德剛在今年4月收購了一個位于上海閔行區的超大規模數據中心園區,這也是凱德在中國的首個數據中心項目。

除了中國,凱德還在新加坡擁有4個數據中心,在歐洲擁有11個數據中心,是韓國兩個數據中心開發項目的基金和資產管理者,還將開發并運營集團在印度的首個數據中心園區(一期)。

他直言,數據中心讓人又愛又恨:“數據中心肯定是需要的,中國的科技特別發達,人工智能、大數據非常需要數據中心,但由于其能耗較大,這是必須要去平衡的。凱德已經在積極探索數據中心的綠色解決方案!2020年11月,凱德集團、新加坡能源集團和勝科工業簽署合作協議,共同研究為數據中心提供綜合綠色能源解決方案。

同時他也慶幸,凱德的實力與資源能夠令其在看好一個賽道時將規模做起來。

來華多年的潘子翔,普通話已經說得很好,盡管他謙虛說只能“混口飯吃”。

他告訴我們,凱德的未來,大家拭目以待。

以下為觀點地產新媒體對凱德集團(中國)投資與投資組合管理首席執行官潘子翔先生的采訪實錄:

觀點地產新媒體:現在很多傳統房地產開發商都在叫日子不好過,您怎么看政府接連出臺的政策?

潘子翔:我覺得政府想得很透,不管是三條紅線還是雙集中供地,目的就是要把整體的情況穩定下來。

個人認為,長效機制很重要,日本為什么會連續幾十年年沒有復蘇,就是因為那時候讓市場帶動了一波猛漲。

我個人的意見,中國管控得非常到位,這些都是在調整,每隔一兩年有新的政策出來,最終還是回到那四個字——房住不炒。

如果每個人有了房子之后,拿所有的錢去炒房的話,從國家的資源或者金融的資源來看,這個會不匹配地輸入到房地產,怕的是潮退時突然問題全暴露出來。

每隔一兩年都有新的調整政策,這個是必須要的。開發商高利潤、高增長的時代過去了,增量時代過去了,放不下的就會被淘汰。

觀點地產新媒體:凱德會收并購嗎?

潘子翔:我們一直在看,不會鋪天蓋地,數量不是很大,但每個項目都會在投前充分分析,要確保我們帶來的價值是什么,可以體現的價值是什么。最重要的是,我們的管理能力能不能讓我拿到一個合理的回報。

為什么呢?我們不是拿公家的錢去投,永遠是背后投資人的錢,這就決定了我們必須有高紀律的投資評估。

不是公家的錢,投資人肯定要有一個合理的回報,要有高紀律的投前分析或者決策機制,所以我們不會胡亂拿項目。

觀點地產新媒體:為什么會和平安人壽達成合作?

潘子翔:我們在轉型。

每個企業應該都會認同,轉型或者轉變是新常態,一個企業如果不一直跟著市場的情況或需求調整的話,終歸會被顛覆的。

之前大家都認為凱德是一個開發商,其實我們之前是一個有資管能力的開發商,未來將轉變成一個有開發能力的資管方。

凱德一開始就是私募、公募合作方式,形成了一個閉環,一直以來都是用第三方資源配置自己的資源,把資產管理規模做大。

凱德CapitaLand,Land就是開發商,而Capital,是我們最快領略到,把金融市場或者資本市場的資源有效融入到房地產,這樣的模式更可持續發展。

觀點地產新媒體:今年三月重組也是轉型的考量?

潘子翔:對,其實我們沒有真正分開,是在架構上將開發業務剝離出來私有化,母公司退了后重新上市的是投資管理平臺。

這是輕資產、資本效率高的一種打法,也保留了一個凱德,One CapitaLand。成功轉型后,我們既是一個可以拿第三方資源去做投資管理的公司,又有拿土地開發做長周期項目的特殊載體。

我們可以有各種打法,一種是拿自己的資源,可以做周期比較長的建設項目,這些項目該賣的部分就賣,剩余自持,最后通過凱德投資管理平臺這個兄弟單位,將這些資產有效地裝到私募和公募的平臺。

我們變成了比較特殊的資管公司,一是有自己的可投資源,二是有一個兄弟單位一直在孵化未來項目。有兩只手,左右手進行配合。

新加坡母公司退的時候,6個上市公募平臺保留了,完全屬于投資管理平臺,所以這個閉環還是在的。

觀點地產新媒體:還是凱德自身的閉環。

潘子翔:這個閉環對我們來說很重要,凱德不是為了轉型而拋棄開發項目,一些周期比較長的項目,上市公司很難體現價值。

為什么呢?因為這些項目是要醞釀至少4、6、8、10年,價值才會上來。從上市公司的角度,可能會錯過一些跨周期的長期投資。

重組后,讓我們有機會真正在中國發力,以前拿不到或者可以拿但是有點顧慮的,現在可以合理地去拿。

正因如此,我們才有能力去孵化廣州大坦沙、中新知識城這種長期項目,同時可以繼續做投資管理。

凱德退市之后重新上市的平臺是一個輕資產平臺,但是我們又沒有喪失多年來累積的開發經驗和資源,而是變成了一個組合體。

觀點地產新媒體:凱德順應現在新經濟的趨勢,加大這方面的投資,商業管理這部分好像降了。

潘子翔:從投資角度,戰略布局當然要考慮周期和時機,但更重要的是考慮當下市場的需求。

我們為什么和星橋騰飛合并?因為看到中國跟印度未來以產業為導向做片區開發的趨勢很明顯。

商業的比例可能降了,但是餅做大了,整個資產規模做大了,每個板塊都在增長。

這次和平安人壽合作,保留管理權,但回籠了一些可投資源,把商辦比重降一點,投入到產業園區、數據中心、物流項目,我們的AUM是在加大的。

觀點地產新媒體:最近也在上海拿了一個數據中心。

潘子翔:數據中心是一個讓人又愛又恨的東西。

數據中心肯定是需要的,中國的科技特別發達,人工智能、大數據非常需要數據中心,但數據中心能耗較大,是要去平衡的。

未來這是一個方向,5G和科技是一個趨勢,我們看準這個趨勢后,就把可投資源轉向新基建,其中一個賽道就是數據中心。

我們今年4月在上海閔行拿了在中國的首個數據中心項目。此外,集團在歐洲有11個數據中心、在新加坡有4個數據中心、是韓國兩個數據中心開發項目的基金和資產管理者,還將開發并運營集團在印度的首個數據中心園區(一期)。

凱德一旦認定一個賽道,動作會很快。我們慶幸自己是有資源的公司,所以只要認定一個方向,就會很積極把基礎規模做起來。

因為只拿一兩個項目是沒有規模效應,從投資回報角度看是有一定難度的,一旦要做,就要把量做起來。

觀點地產新媒體:凱德一直跟著時代走。

潘子翔:因為凱德打開了資本市場,資本來源是多元化的,所以我們的架構應對市場的需求而調整。

我們不可能產出一些市場不需要的產品和服務,目標永遠是客戶為主,了解客戶并提供最優質的服務給他們。

為什么我們一直在調整自己?產品不能胡亂做,要看市場,我們可以調整自己的組織,產出一個最高效的架構。

為什么當初和星橋騰飛合并?是因為合并之后產業類別變豐富了,F在為什么重組?不是因為兩年前合并是錯誤的,而是拆開之后我們的打法不一樣,既可以拉三方資源,又可以通過股東的錢做周期比較長、需要孵化的項目。

回到最重要的一點,重組是為了可以加大投入。

我們現在有“左右手”,左手就是投資管理,募集境外的私募基金,也募集境內的私募基金,規?梢宰龅梅浅4。

右手是私有化的地產開發業務,如果有好項目,集團直接可以撥資源。

同時,我們最重要的一個優勢,是“一個凱德”,投資管理和地產開發兩個業務平臺的有機共生體系。

觀點地產新媒體:凱德危機感非常強。

潘子翔:因為世界在變,如果我們不轉型,真的會被顛覆。

科技公司已經顛覆了很多傳統的企業,讀MBA的時候,每次都是同樣的柯達故事,反復在念。但是這幾年,我們看到每一個業態都被顛覆了。

做百年老店,要有財務能力,要有管理能力,要有抗風險能力,也要有可持續發展的思維才能做到。

觀點地產新媒體:物流對標的話,會跟普洛斯有比較大的競爭?

潘子翔:這個賽道如果我們進去的話,第一個目標就是要有一個基本的規模,沒有規模就沒有生存的能力。從經濟學角度、從投資邏輯角度,我們會先設一個目標,進來后要達到這個體量。

進去這個賽道的時候,他們做得好的地方我們不能不去對標,因為他們是NO.1,他們是一號球員。

我們更會考慮物流板塊的未來,看的是科技角度跟需求角度。從科技角度,肯定會看人工智能,必須要考慮未來的打法。

我們來到這個賽道,不會做傳統的物流投資者,肯定會有一種新的思路。

觀點地產新媒體:內地現在發了9只公募REITs,凱德是不是也有考慮?

潘子翔:我們一直在關注,也希望可以是參與到C-REITs。

這是大趨勢,商業地產的量很大,很多開發商現在面臨的問題是項目該散售的散售掉了,剩下自持物業不可能留在那邊不管。

如果市場流動性不強,管理又不是特別到位的話,就變成了一個浪費的資源,這個趨勢是一定會發生的。

觀點地產新媒體:我們今天也重新認識了凱德。

潘子翔:凱德一直就是業內一個成員,我們不是單打獨斗。

既是開發商,又是資管方,又是基金管理人,我們的競爭對手很多,都是,又都不是。

觀點地產新媒體:您是怎樣的管理風格?

潘子翔:我很喜歡“擼起袖子加油干”這句話。我也希望以此激勵團隊放手拼搏。我經常說,每個人都有自己的崗位,只要把自己崗位工作做好,公司就會很好。

我可能比較多做思想工作,做策劃工作,做更多投資工作,但不代表我做的工作重要于另外一個同事,因為每個人都有自己的崗位。

我給到團隊的是:擼起袖子肩并肩一起干,我們每個人把自己的工作做好,大家往同一個目標前行。

不管是2012年常駐成都,或者是2003年開始在中國做項目。一直以來,跟我合作的人都會感覺到我的風格。

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